SENZA COSTITUZIONE DEL FONDO SPECIALE DELIBERA NULLA E CREDITI INESISTENTI IN CASO DI SUPERBONUS
COME SI COMPORTERA’ L’AGENZIA DELLE ENTRATE
di Federico Avanzolini
L’art. 1135 co. 4 del c.c. , a seguito della riforma del Condominio, testualmente recita: “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale”. L’art. 1135 c. 1 n. 4 è stato modificato dalla legge di riforma del condominio (legge 220/2012). Quindi il testo originario che prevedeva la costituzione del fondo come facoltativa con l’espressione impiegata dal legislatore “se occorre”, ora è stato modificato dal legislatore con l’introduzione dell’avverbio “obbligatoriamente” prevedendo, dunque, la necessità di allestire il fondo speciale prima di deliberare l’accettazione assembleare di un piano di lavori da eseguire nell’interesse del condominio.. Successivamente è intervenuta un’altra modifica ad opera del d.l. 145/2013 grazie alla quale il fondo speciale non deve necessariamente essere di importo equipollente al costo delle opere ma, se il contratto prevede un pagamento rateale, è possibile l’allestimento del fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
La stessa Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 9388 dello scorso 5 aprile 2023, ha statuito e interpretato il citato art. 1135 del c.c. precisando che : “L’approvazione di lavori straordinari senza la previa costituzione di un fondo speciale rende nulla la delibera assembleare condominiale. L’invalidità è rilevabile d’ufficio dal giudice anche quando la decisione di soprassedere all’allestimento è stata assunta a maggioranza dall’assemblea.”
Noi di “Dibattiamo Insieme”, ci siamo posti il quesito e le criticità degli effetti scaturenti dal principio della Corte di Cassazione. Piu precisamente, dato e considerato che la mancata costituzione del fondo speciale rende nulla la delibera assembleare , in caso di approvazione lavori con Superbonus , la stessa avrebbe un impatto diretto e devastante anche sul diritto al credito di imposta tale da rendere i crediti inesistenti.
Infatti, se la delibera è nulla ai sensi del citato art. 1135 co. 4 c.c. , anche i lavori approvati non sono validi ai fini fiscali. Pertanto, il diritto al credito di imposta per interventi edilizi agevolati non è riconosciuto e non può essere utilizzato dai condomini. Di conseguenza, i crediti fiscali saranno inesistenti e le spese sostenute per tali lavori non saranno detraibili.
Per l’effetto, c è il rischio per le imprese Edilizie che aspettano da mesi di veder sbloccati i crediti del SuperBonus , di non poter ottenere nessun importo per i lavori eseguiti.
Infatti, il super bonus 110% ha derogato solo ed esclusivamente la normativa generale (art 1136 c.c.) riguardante la maggioranza assembleare richiesta (quorum deliberativo) per il consenso assembleare utile e necessario per autorizzare i lavori super bonus 110% ma non ha in nessun modo potuto derogare l’art 1135 comma IV c.c. che quindi rimane obbligatorio (costituzione fondo speciale).
Con la statuizione del nuovo art. 1135 c.c. e l’intervento della Corte di Cassazione, infatti, presso i Tribunali , si stanno delineando diverse procedure che hanno dichiarato nulle le delibere assembleari del superbonus per mancata costituzione del fondo speciale.
Cosi, facendo, l’Agenzia delle Entrate, potrebbe, agire in giudizio per far dichiarare inesistenti i crediti fiscali e ottenere indietro tutti gli importi già versati.